西安市印发居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给，西安市住房保障工作领导小组办公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指
各区县、西咸新区、开发区住房城乡建设局，局内各厅局、直属机构，各有关单位、企业：
为加快建立多方供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善我市廉租住房政策，通过盘活居民存量住房增加我市廉租租赁住房供给，西安市住房保障工作领导小组办公室制定了《西安市居民存量住房转为廉租租赁住房操作指引》，现印发你们，请遵照执行。
西安市住房保障领导小组办公室
2022 年 8 月 19 日
西安市利用存量住房建设经济适用租赁住房操作指南
为加快建立多方供应、多渠道保障、租购并举的住房体系，完善我市廉租住房政策，通过盘活居民存量住房增加我市廉租住房供给，根据陕西省人民政府《西安市人民政府办公厅关于加快发展廉租住房的实施意见》（陕政办〔2021〕40号）、《西安市人民政府办公厅关于加快发展廉租住房的实施意见》（西政办〔2022〕4号），结合我市实际，制定本操作指南。
房屋的第一条件
申请纳入平价租赁住房，除符合安全要求、尊重自愿参与外，还须满足以下条件：
（一）房屋位于我市限购区域内，已取得房屋权属证书；
（2）无权属争议，无查封登记或者限制信息；
（3）满足住宿基本条件。
第二条 识别流程
（一）存量房入驻申请。申请人登录西安市住房和城乡建设局门户网站“西安市经济适用租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”），查阅《西安市经济适用租赁住房存量房入驻管理办法》，在“服务平台”企业数据库中选择运营服务企业并填写个人住房及家庭成员（配偶、未成年子女）信息，上传以下申请材料：
1. 房屋所有人身份证明文件；
2.房屋产权证书；
（二）现场核实。运营服务公司负责对申请人住房情况进行现场核实，住房符合申请条件、申请人就租赁方式等事项达成一致后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。服务公司将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员信息、实景住房视频资料上传至“服务平台”。
（三）审核核实。申请人所在区县负责对“服务平台”上申请人及住房信息进行审核，材料不齐全或不符合要求的，1个工作日内一次告知住户。审核通过并公开房源后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房保障房认定证明》，区县将住房信息推送至全市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），负责将住房纳入保障性租赁住房数据库，定期发布住房信息。
第三条 租赁管理
（一）运营服务企业。按照“审慎实施、有序推进”原则，先行选择、、作为试点运营服务企业。同时，鼓励专业化、规模化的住房租赁企业自愿申请参与利用居民存量住房提供廉租住房运营管理服务，择优筛选并纳入廉租住房运营服务企业库，实施绩效考核和动态管理。
运营服务公司负责平价租赁住房居民现有住房的租赁运营管理，主要负责房源核实、房屋查看、合同备案、日常巡查、安全隐患检查等工作。
（二）租赁方式。根据运营服务企业与住户协商的结果，住户可选择将住房直接出租给符合租房申请条件的承租人，由运营服务企业为住户提供第三方委托运营服务。住房出租给运营服务公司，委托公司进行租赁、运营。
（三）管理期限。现有住宅房屋用于经济适用租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易、房地产登记系统进行限制，期限以《西安市住宅存量房管理办法》为准。房屋作为经济适用租赁住房使用期限自《房屋作为经济适用租赁住房使用证书》签发之日起计算。因法院判决、继承等原因办理房地产转移登记的，5年期限届满前，房屋仍须作为经济适用租赁住房使用。
第四条 租赁申请
申请人依据“服务平台”发布的房源信息，实时申请安居租赁住房资格，安居租赁住房资格审核按照《西安市安居租赁住房资格审核与分配暂行规定》执行。
若同一房产有多位申请人，运营服务公司将按照审批的时间先后顺序安排看房、选房，直至签订租赁合同。
第五条 合同管理
（一）签订合同。住户选择运营服务公司作为第三方委托运营的，出租人（业主）、承租人、运营服务公司三方应当通过“服务平台”签订房屋租赁合同，并按照有关规定办理房屋租赁网上签约、备案。
居民选择将住房出租给运营公司并委托其租赁运营的，双方应当按照《商品房租赁管理办法》签订房屋租赁合同并网上备案；运营公司将委托租赁的房屋转租给转租人时，应当按照有关规定签订房屋租赁合同并网上备案。
（二）合同期限。纳入安居租赁住房管理后，租赁合同期限最长不得超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同另一方达成协议，可以提前解除租赁合同。该方应当按照租赁合同的约定承担违约责任。
第六条 费用征收
（一）租金收取。租金按月或者按季收取，一次收取不得超过三个月租金，押金不得超过一个月租金，居民选择将住房出租给经营公司，委托经营公司经营住房的，应当按照我市住房租赁资金监管有关规定，将租金和押金纳入资金监管账户。
（二）服务费收取。住户选择运营服务企业进行第三方委托运营的西安网站维护，出租人应当按照合同约定完成房屋租赁网上登记后，向运营服务企业支付运营服务费。
第七条 收费标准
（一）租金标准。平价租赁住房租金按照“租赁服务企业可持续、承租人负担得起”的原则，实行政府指导价，租金标准不高于同地段、同品质市场租赁住房评估租金的90%执行。
（二）服务收费标准。运营服务企业应当在“服务平台”上公布服务收费标准，服务收费应当低于行业平均水平。鼓励运营服务企业降低服务收费标准。
第八条 运营服务企业的权利和义务
运营服务公司应当遵守国家和省、市关于廉租住房的有关规定以及《廉租住房运营服务公司承诺书》中的相关承诺，按照法律、法规和合同的约定履行相关权利和义务。
1. 权利
1.自愿申请参与利用居民存量住房建设经济适用租赁住房运营服务的；
2、按照运营服务协议收取服务费；
3、运营服务企业不再提供运营服务的，可在与所有出租人达成协议、选定后续运营服务企业、完成费用结算后，退出企业库；
4.出租人、承租人有损害社会公共利益或者他人合法权益的行为的，运营服务企业可以依照法律法规的规定和合同的约定，要求该人停止损害行为；
5、享有法律、法规和合同规定的其他权利。
（二）义务
1、负责房源核实、看房、租客资质审核、合同签订及归档等工作；
2.负责经济适用租赁住房的日常管理，对住房使用情况进行检查，对发现的违法行为及时制止、记录、举报；
3、开展消防、电力、燃气等安全隐患检查，发现隐患及时向相关主管部门报告，配合检查租金、水费、电费、燃气费、物业服务费等；
4.建立投诉处理机制，配合相关部门调解矛盾纠纷；
5、履行国家和省、市关于经济适用租赁住房的政策及合同规定的其他义务。
运营服务公司违反相关规定或者合同约定，未履行上述义务的，视情节严重程度，采取失信联合公开、取消仓储资格等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
第九条 出租人的权利和义务
出租人应当遵守国家和省、市关于经济适用租赁住房的有关规定和《居民自愿使用现有房屋出租为经济适用租赁住房承诺书》中的相关承诺，按照法律法规的规定和合同的约定履行相关权利和义务。
1. 权利
1.自愿申请将现有住房纳入经济适用租赁住房；
2、您可通过“服务平台”从公司数据库中选择运营服务公司，并按照法律法规的要求与承租人、运营服务公司协商租赁事宜；
3、按照租赁合同的约定收取租金、押金；
4.房屋租赁合同到期或者终止，承租人未按照合同约定撤离房屋的，出租人可以依法要求承租人撤离房屋；
5、承租人有损害社会公共利益或者他人合法权益的行为的，出租人可以依照法律、法规和管理规章的规定，要求承租人停止损害行为；
6.房屋纳入经济适用租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租家庭可取得限购区域内增购一套住房的资格；
7.享有法律、法规和合同规定的其他权利。
（二）义务
1、现有居住房屋作为经济适用租赁住房使用的，除符合安全要求外，还应当满足以下要求：已取得权属证书，无权属纠纷及无查封登记等权利限制信息，具备基本入住条件。并按照合同约定承担房屋及设施设备的维修义务；
2.经济适用租赁住房租金实行政府指导价，租金标准不得高于同地段、同品质市场租赁住房评估租金的90%；
3、配合运营服务企业开展住房租赁工作；
4.廉租租赁住房应通过“服务平台”出租给符合条件的承租人，并告知承租人房屋和设施设备安全使用注意事项；
5.存量房作为平价租赁住房的，纳入“服务平台”统一管理，5年内不得挂牌交易（含转让、市场租赁等）；
6.将存量房作为经济适用租赁住房使用的，出租人应当授权相关职能部门对该房屋的房地产登记及相关信息进行核实；
7.履行国家和省、市关于经济适用租赁住房的政策以及《居民自愿利用现有住房改建经济适用租赁住房承诺书》规定的其他义务。
出租人违反有关规定或者合同约定西安网站维护，不履行上述义务的，视情节轻重，对所出租的房屋、具有通过租赁方式购买资格的房屋采取限制交易、房地产登记等措施，并将该房屋纳入失信行为信用信息档案；造成损失的，构成犯罪的，依法移送司法机关处理。
第十条 承租人的权利和义务
承租人应当遵守国家、省、市关于经济适用租赁住房的有关规定，按照法律法规的规定和合同的约定履行相关权利和义务。
1. 权利
1、您可以通过“服务平台”依法合规地与出租人协商租赁事宜；
2.可享受经济适用租赁住房租金优惠政策；
3、因工作或生活需要，经与运营服务公司、出租人达成协议，可提前解除租赁合同；
4、租赁期限届满，继续出租房屋的，原承租人有在同等条件下优先承租的权利；
5、享有法律、法规和合同规定的其他权利。
（二）义务
1、配合运营服务企业开展住房租赁工作；
2.按照合同约定租赁经济适用住房，不得在经济适用住房内从事违法违规活动，不得将租赁的住房转租、出借、转租；
3、按照合同约定合理使用房屋及室内设施设备，配合出租人、运营服务公司及相关部门进行安全检查，发现消防、燃气、治安等安全隐患及时报告，并按照规定和合同约定交由相关责任人处理。
4、按合同约定及时支付租金及水、电、煤气、网络、物业服务等费用。合同终止后，承租人应及时腾空租赁房屋；
5.履行国家和省、市经济适用住房政策规定的其他义务。
承租人违反有关规定或者合同约定，不履行上述义务的，视情节严重程度，采取取消平价租赁住房资格、纳入失信行为信用信息档案等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，将案件移送司法机关处理。
第十一条 资格的取得
居民现有住宅纳入经济适用租赁住房管理，并正式签订租赁合同后，居民家庭方可取得在我市限购区域内增购一套住房的资格。
如果一个家庭一次或多次将一套或多套房屋用作经济适用房出租，则该家庭每次只能购买一套房屋。不被认定为无家可归家庭。
第十二条：退租
纳入经济适用租赁住房管理5年期满后，房屋不再纳入管理的，可以申请退出经济适用租赁住房数据库，同时解除挂牌交易限制。
纳入安居租赁住房管理后，未取得新房购房资格或已取得新房购房资格但尚未购房的居民，可申请提前退出安居租赁房源库，经审核后可解除挂牌交易限制，恢复本政策支持的新房购房资格。
第十三条 部门职责
负责保障性租赁住房政策制定、“服务平台”建设、维护和管理；负责保障性租赁住房政策指导和行业监督。
市公安局、市资源规划、市市场监管局、市大数据局等部门按照各自职责负责户籍、居住证、不动产登记等数据信息的核查推送，确保数据及时共享、互联互通。
各区县、开发区管委会负责安居租赁住房发展工作，负责住房存量清退、申请人资格审查、违法行为调查核实、信访接待以及指导运营服务公司调解租赁双方当事人矛盾纠纷等工作。
第十四条 试用期
本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。
